Investir en immobilier est souvent perçu comme un placement sûr et rentable, offrant une perspective de transmission durable du patrimoine aux générations futures. Pour les familles, la SCPI familiale représente une solution attractive, permettant d'investir collectivement dans l'immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et d'une gestion simplifiée du patrimoine familial.
La SCPI familiale : définition et fonctionnement
La SCPI familiale est une société civile immobilière (SCI) ouverte à un nombre restreint de membres, généralement des membres d'une même famille. Elle permet de mutualiser les ressources et d'investir dans un portefeuille de biens immobiliers, en acquérant des parts de SCPI. Ces parts donnent droit à un partage des revenus locatifs générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI.
Distinction avec la SCPI classique
- Nombre d'associés limité : contrairement aux SCPI classiques qui peuvent compter des centaines d'associés, la SCPI familiale est réservée aux membres de la famille, généralement jusqu'à 20 associés.
- Gestion personnalisée : les décisions concernant l'investissement sont prises en commun par les membres de la famille, offrant une plus grande flexibilité et un contrôle accru sur la stratégie d'investissement.
- Transmission simplifiée : les parts de SCPI familiale peuvent être transmises facilement entre membres de la famille à prix coûtant, réduisant les frais de succession et simplifiant la transmission du patrimoine.
Avantages fiscaux de la SCPI familiale
Réduction d'impôt sur les revenus fonciers
La SCPI familiale offre des avantages fiscaux significatifs aux associés, notamment en matière de réduction d'impôt sur les revenus fonciers. Les associés de la SCPI familiale peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale de l'impôt sur les revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi.
- Exonération des impôts sur les revenus fonciers : selon le régime fiscal choisi, les associés de la SCPI familiale peuvent être exonérés des impôts sur les revenus locatifs générés par les biens immobiliers de la SCPI.
- Déduction des frais : les frais de gestion, d'entretien et de réparation des biens immobiliers de la SCPI sont déductibles des revenus fonciers, permettant de réduire l'assiette imposable.
- Réduction d'impôt Pinel : si la SCPI familiale investit dans des logements locatifs neufs, les associés peuvent bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, sous certaines conditions, et réduire leur impôt sur le revenu de 12% à 21% du prix d'acquisition du logement, réparti sur 6, 9 ou 12 ans.
Transmission simplifiée et optimisée du patrimoine
La transmission des parts de SCPI familiale est simplifiée et optimisée, permettant de transmettre le patrimoine immobilier à la génération suivante de manière efficace et transparente. Cette transmission peut être effectuée à prix coûtant, réduisant les frais de succession et permettant une transmission optimale du patrimoine familial.
- Transmission à prix coûtant : les parts de SCPI peuvent être transmises entre membres de la famille à prix coûtant, évitant les droits de succession et les frais de donation.
- Transmission simplifiée : la transmission des parts de SCPI familiale est réalisée de manière simple et rapide, sans procédures complexes et coûteuses.
- Transmission transparente : la transmission des parts de SCPI familiale est transparente et facilement traçable, facilitant la gestion du patrimoine familial.
Protection du patrimoine familial
La SCPI familiale permet de protéger le patrimoine familial en le séparant du patrimoine personnel des associés. En cas de difficultés financières d'un membre de la famille, le patrimoine immobilier détenu par la SCPI reste protégé, limitant les risques liés aux dettes personnelles.
- Séparation du patrimoine : le patrimoine immobilier détenu par la SCPI familiale est distinct du patrimoine personnel des associés, limitant les risques en cas de difficultés financières d'un membre de la famille.
- Protection en cas de difficultés : le patrimoine familial est protégé en cas de difficultés financières d'un membre de la famille, la SCPI familiale ne étant pas soumise aux dettes personnelles des associés.
- Transmission organisée : la SCPI familiale permet de transmettre le patrimoine immobilier à la génération suivante de manière organisée et sécurisée, en définissant clairement les modalités de transmission des parts.
Aspects pratiques à prendre en compte pour la création d'une SCPI familiale
Choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal applicable à la SCPI familiale est crucial pour optimiser les avantages fiscaux et adapter le fonctionnement de la SCPI aux objectifs de la famille. Deux régimes fiscaux sont disponibles : le régime réel et le régime simplifié.
- Régime réel : ce régime permet de déduire les charges et les dépenses liées à la SCPI, offrant une déduction d'impôt plus importante, mais nécessitant une comptabilité plus complexe.
- Régime simplifié : ce régime offre un calcul d'impôt simplifié, mais permet une déduction d'impôt moins importante.
Constitution de la SCPI familiale
La création d'une SCPI familiale nécessite plusieurs étapes clés, impliquant la rédaction des statuts de la société, le dépôt du capital social et l'enregistrement au registre du commerce et des sociétés. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels compétents, comme un avocat spécialisé en droit immobilier et un expert-comptable, pour assurer une création conforme à la législation et aux objectifs de la famille.
- Rédaction des statuts : les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCPI familiale, les droits et obligations des associés, et les modalités de transmission des parts.
- Dépôt du capital social : le capital social de la SCPI familiale est constitué par les apports des associés, qui déterminent le nombre de parts détenues par chacun. Le capital social minimum est fixé à 1 euro.
- Enregistrement au registre du commerce et des sociétés : l'enregistrement au registre du commerce et des sociétés officialise la création de la SCPI familiale et lui confère une personnalité juridique distincte.
Gestion de la SCPI familiale
La gestion de la SCPI familiale nécessite la nomination d'un gérant, la mise en place d'un plan de gestion et un suivi régulier des investissements. Le gérant est responsable de la gestion administrative et financière de la SCPI familiale, et est chargé de l'acquisition, de la gestion et de la vente des biens immobiliers. Le plan de gestion définit la stratégie d'investissement de la SCPI familiale, en précisant les types de biens immobiliers à acquérir, les zones d'investissement et les objectifs de rentabilité. Le suivi régulier des investissements permet de contrôler la performance de la SCPI familiale et d'adapter la stratégie d'investissement en fonction des résultats obtenus.
Par exemple, la famille Dupont a créé une SCPI familiale en 2018, investissant dans un portefeuille de 5 immeubles locatifs situés dans la région parisienne. Le gérant de la SCPI a mis en place une stratégie d'investissement axée sur l'acquisition de biens immobiliers de qualité dans des zones à fort potentiel locatif, permettant à la SCPI de générer un rendement annuel moyen de 4,5%. La famille Dupont a ainsi pu bénéficier d'un complément de revenu et d'une réduction d'impôt sur les revenus fonciers, tout en transmettant un patrimoine immobilier solide à ses enfants.
La SCPI familiale offre une solution flexible et avantageuse pour investir en immobilier, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs et en simplifiant la transmission du patrimoine familial. Avant de se lancer, il est important de bien comprendre les aspects juridiques et fiscaux de la SCPI familiale et de se faire accompagner par des professionnels compétents pour la création et la gestion de la SCPI.
